MARTEX

Финансирование строительства

Источники финансирования

 
Мотивация
Принцип действия
Преимущества
Семинар "Как создать внутри компании свой бизнес"
Процесс внедрения системы
Финансовая структура компании
Финансовая структура банка
Примеры нормативных документов
    Внутренняя тарифная сетка
    Условия предоставления услуг
    Бизнес-договоренности
Стимуляция инноваций
Управление рисками
Проблемы и решения
    Дебиторская задолженность
    Высокие издержки
    Слабая мотивация
    Нехватка квалифицированных кадров
    Недостаток инноваций
Результаты внедрения технологии. Практика сокращения издержек

Финансирование строительства через международные Мастер-Фидер Фонды недвижимости

В настоящее время основными источниками финансирования строительства в России являются банковские кредиты, средства индивидуальных инвесторов, российские ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций. Набор источников финансирования ограничен, поэтому налицо нехватка гибкого и оптимально в налоговом отношении финансового инструмента, который позволил бы более широким кругам инвесторов (российских и зарубежных) работать на высокодоходном российском рынке недвижимости. Таким образом, успешное развитие российских строительных компаний в сложившихся условиях во многом зависит от использования альтернативных источников финансирования, привлекательных как для российских, так и для зарубежных инвесторов, оптимальных в налоговом отношении финансовых инструментов, которые обеспечивали бы привлечение инвестиционных ресурсов в российские и зарубежные проекты недвижимости и могли бы реализовываться как непосредственно строительными компаниями, так и с привлечением других российских строительно-инвестиционных фирм.

Специалисты Martex Group создают для строительных компаний международные инвестиционные фонды недвижимости, находящиеся под управлением менеджмента строительных компаний. Оптимальной во всех отношениях конструкцией является структура офшорно-оншорного Мастер-Фидер (Master/Feeder) Фонда. Данная структура состоит из трёх фондов - Мастер-Фонда, который непосредственно осуществляет вложения в конечные объекты инвестирования, и двух Фидерных Фондов, которые привлекают финансирование, и, в свою очередь, покупают паи Мастер-Фонда. В целях налоговой оптимизации Мастер-Фонд открытого типа (open-end fund) организуется в оффшорной юрисдикции в форме Компании с Ограниченной Ответственностью (Limited Liability Company - LLC), что позволяет передавать все прибыли и убытки от инвестиций двум Фидерным Фондам. Оншорный Фидерный Фонд открытого типа (open-end fund), предназначенный для американских инвесторов, создается в США в форме Партнёрства с Ограниченной Ответственностью (Limited Liability Partnership - LLP). Оффшорный Фидерный Фонд открытого типа (open-end fund), предназначенный для неамериканских инвесторов, создается в оффшорной юрисдикции в форме Корпорации (Corporation). Оптимальной в ценовом, инфраструктурном и имиджевом отношениях юрисдикцией для Мастер-Фонда и неамериканского Фидерного Фонда являются Британские Виргинские Острова (BVI).


Принципиальная схема организации Мастер-Фидер Фонда выглядит следующим образом.

Для эффективного осуществления процесса управления Фондом, а также для успешного его маркетинга среди российских и зарубежных (и, в первую очередь, американских) инвесторов, деятельность управляющей компании Фонда осуществляется через два её офиса - в России и в США (Нью-Йорк). Акции управляющей компании и право назначать её Совет Директоров на 75-90% принадлежат строительной компании, что обеспечивает ей полный контроль над инвестиционной политикой и выбором объектов инвестирования Фонда. Это даст ей возможность получать основную массу доходов от управления объектами инвестиций (Management Fee) и со временем создаст для неё привлекательную историю сгенерированной доходности (track record), способную расширить приток средств от российских и зарубежных инвесторов под управление управляющей компании.

Преимущества международных паевых Мастер-Фидер Фондов недвижимости

  1. Диверсифицированный портфель проектов и объектов недвижимости, сбалансированный по отраслям, видам недвижимости, географическим секторам, срокам реализации проектов и формам получения инвестиционного дохода.
  2. Возможность вложения крупных средств в один финансовый инструмент с устойчивой повышенной доходностью при минимальных затратах времени и средств на юридическую и финансово-аудиторскую проверку.
  3. Прозрачная инвестиционная политика и профессиональное управление средствами инвесторов, с возможным привлечением с помощью Консультанта наёмных западных специалистов с должным практическим опытом и репутацией в области реализации проектов недвижимости.
  4. Повышенная ликвидность вложений за счет наличия в портфеле Фонда проектов с различными сроками завершения и объектов с различным порядком реализации.
  5. Чётко прописанная в Инвестиционном Меморандуме Фонда процедура утверждения инвестиционных проектов и объектов инвестирования с возможным привлечением за счёт средств Фонда международного финансового и технического аудита.
  6. Прозрачность операций Фонда, регулируемого соответствующими государственными органами США и BVI и периодически публикующего свою финансовую отчётность.
  7. Со временем - документированная и аудированная по международным стандартам история реально полученной инвестиционной доходности, обеспеченной управляющей компанией Фонда.
  8. Независимость от российских законодательных ограничений, главным образом, по структуре активов, поскольку Фонд является иностранным юридически лицом и действует за пределами РФ, что более выгодно позиционирует международные паевые фонды недвижимости перед российскими ПИФами недвижимости, имеющими законодательные ограничения по инвестированию в строительство.
  9. Инфраструктурная гибкость и расширение инвесторской базы.
  10. Обеспечение контроля строительной компании при удовлетворении интересов инвесторов.
  11. Налоговая оптимизация.

Сравнение доходности строительных (девелоперских) компаний, финансирующих строительство через международный Мастер-Фидер Фонд и пользующихся кредитной формой финансирования

Преимущества привлечения инвестиций в строительство для российских девелоперских компаний через международные паевые фонды недвижимости по сравнению с банковским кредитованием можно проиллюстрировать на следующем примере, в котором демонстрируется доходность капитала девелопера в обоих вариантах вариантах финансирования.

Доходность капитала при финансировании строительства с помощью банковских кредитов

Предположим, что российская девелоперская компания (далее - "Девелопер") привлекает финансирование в виде банковского кредита, например под 11% годовых, и на привлеченные средства в течение двух лет (средняя продолжительность строительного цикла) возводит объект недвижимости, который по завершении строительства продает с прибылью в размере предположительно 66% (рассчитываемой как валовая прибыль до выплаты процентов по кредиту, деленная на общую стоимость строительства). При этом с учетом уровня ставки процента по банковскому кредиту (11%) приблизительная среднегодовая доходность вложенного капитала составит около 18% (ежегодная доходность по методике сложного процента для достижения 66%-ной доходности от продажи объекта через два года с начала строительства за вычетом 11%-ной ежегодной стоимости заемных средств).

В случае строительства объекта коммерческой недвижимости готовый объект может быть продан компании, так или иначе связанной с Девелопером, которая, предположим, также в качестве источника финансирования привлекает для этого банковский кредит по той же ставке (11% годовых) и впоследствии сдает объект в аренду со среднегодовым уровнем валовой доходности, к примеру, в размере 28% (рассчитываемой как ежегодный размер арендной платы, деленной на полную стоимость строительства). Таким образом, доходность от сдачи объектов коммерческой недвижимости в аренду в среднем составит 17% годовых (28% рентабельности от сдачи в аренду за вычетом 11%-ной стоимости заемных средств), от продажи объектов жилого фонда - около 18%, а от сдачи объектов коммерческой недвижимости в аренду - около 17%.

При этом стоит отметить следующее.

Во-первых, указанные ставки банковского кредита являются минимальными, которые справедливы лишь для надежных заемщиков, имеющих долгосрочную хорошую кредитную историю заимствований, а также при благоприятных условиях на рынке кредитных ресурсов (отсутствие банковского кризиса), а также в условиях благоприятной экономической конъюнктуры (высокий уровень мировых цен на сырьевые ресурсы, стабильно высокие темпы экономического роста и роста доходов населения и т.п.). Любое ухудшение макроэкономической ситуации и/или даже малейшие признаки финансового кризиса приведут к удорожанию кредитных ресурсов и соответствующему снижению нормы доходности Девелопера.

Во-вторых, привлечение финансирования исключительно в виде банковских кредитов постепенно приведет к наращиванию коэффициента отношения заемных средств к собственным средствам Девелопера, что неизбежно повысит общий риск Девелопера и, в свою очередь, ограничит дальнейшие возможности Девелопера по привлечению кредитных ресурсов, одновременно повышая их стоимость.

В-третьих, применительно к строительству жилых домов, предусмотренная Федеральным Законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" солидарная ответственность банка и кредитуемого им застройщика за соблюдение сроков строительства может привести к удорожанию кредитного ресурса для застройщика. Прогнозируемая реакция банков на такое законодательное нововведение такова, что возникающие в этой связи дополнительные риски банков, кредитующих начальные этапы строительства, могут компенсироваться за счет удорожания кредитов, сокращения их сроков, а также уменьшения их размеров, что в конечном итоге может привести к удорожанию стоимости строительства.

Доходность капитала при продаже объектов коммерческой недвижимости Девелопера международному паевому фонду недвижимости

Как и в рассмотренном выше примере, в течение двух лет Девелопер возводит объект недвижимости на средства, ранее привлеченные в виде банковского кредита под 11% годовых, и впоследствии продает построенный объект недвижимости не третьему лицу или аффилированной с Девелопером компании, а специально созданному международному паевому Мастер-Фидер Фонду недвижимости (далее - "Фонд") с прибылью в размере 66%. Таким образом, финансовые ресурсы почти мгновенно могут быть использованы для строительства нового объекта. В результате такой сделки доходность капитала Девелопера увеличивается по следующей причине.

Среднегодовая доходность вложенного капитала составит те же 18% (ежегодная доходность по методике сложного процента для достижения 66%-ной доходности от продажи объекта через два года с начала строительства за вычетом 11%-ной ежегодной стоимости заемных средств). Однако вдобавок к указанной 18%-ной доходности строительства управляющая компания Фонда, создаваемая специально под полным контролем Девелопера, будет получать вознаграждение за управление в размере около 7,6% годовых, рассчитываемое по правилам Фонда следующим образом.

  • 2% от среднегодовой стоимости чистых активов Фонда, т.е. рыночной стоимости проданного Фонду объекта (ежегодный фиксированный размер вознаграждения), плюс
  • 20% х 28% = 5,6% (вознаграждение за счет прироста стоимости активов Фонда в размере 20% прибыли Фонда).

В итоге эффективность вложенного капитала Девелопера в данном случае составит около 25,6% годовых (18%-ная доходность строительства плюс 7,6%-ная доходность, уплачиваемая управляющей компании Фонда, подконтрольной Девелоперу). При этом расходы на поддержание Фонда (оплата услуг депозитария, администратора, независимого оценщика, аудитора, маркетинговые расходы и т.д.) уменьшают доходность не Управляющей компании Фонда, а сторонних инвесторов Фонда, будучи вычитаемыми из валовой доходности их вложений. В нашем примере доходность сторонних инвесторов будет равна 18,9% годовых (28% за минусом 7,6%-ного вознаграждения управляющей компании и за минусом 1,5%-ного максимального размера расходов Фонда, что представляется достаточным для привлечения в Фонд крупных сумм инвестиционного капитала.

Таким образом, среднегодовая доходность капитала Девелопера при продаже объектов коммерческой недвижимости международному паевому фонду недвижимости и практически мгновенном возвращении финансовых ресурсов в строительство составит около 25,6% годовых, что существенно выше (см. таблицу ниже), чем в ранее рассмотренном варианте (продажа Девелопером аффилированной инвестиционной компании за заемные средства, что по сути своей означает продолжение работы с тем же заемным активом), поскольку доходность в варианте с Фондом складывается из двух составляющих - доходности собственно строительства и доходности, генерируемой управляющей компанией Фонда.

Иными словами, по своей экономической сути первый вариант означает привлечение кредитных ресурсов под 11% годовых, строительство на эти средства объекта недвижимости и последующую его сдачу в аренду на длительный срок, при том, что в течение всего этого срока Девелопер продолжает платить банку 11% годовых, что и означает, что после первых двух лет строительства эффективная доходность данного заемного капитала составит 28% - 11% = 17% годовых. Вариант 2 принципиально отличается тем, что после первых двух лет в результате продажи объектов Фонду (то есть стороннему капитальному инвестору) деньги тут же возвращаются в строительство и эффективная доходность данного заемного капитала складывается из двух источников - доходности собственно строительства (18% годовых) и дохода управляющей компании Фонда (7,6% годовых). Это можно интерпретировать и по-другому: доход управляющей компании Фонда на 7,6% снижает стоимость привлечения кредитных ресурсов для Девелопера, которое в данном случае составит 11% - 7,6% = 3,4% годовых. Такое повышение эффективной доходности капитала девелоперов является одной из основных причин бурного развития 300-миллиардной индустрии американских фондов недвижимости.

При этом стоит отметить следующие особенности.

Во-первых, даже в условиях стабильной доступности кредитного ресурса для Девелопера (при условии существенного объема собственных средств Девелопера, его заработанной кредитной истории, долгосрочных партнерских отношений с коммерческими банками) Фонд становится еще одним источником финансирования и позволяет привлечь дополнительные ресурсы для финансирования строительства на более длительный срок, давая Девелоперу возможность участия в строительстве более крупных объектов недвижимости.

Во-вторых, даже первый 1 млн. долл. средств, привлеченный в Фонд и вложенный в проект, способный принести валовую доходность в размере 28% годовых, дает возможность (через вознаграждение Управляющей компании) практически полностью покрыть расходы Девелопера по созданию инфраструктуры Фонда, так как 7,6% от привлеченного 1 млн. долл. будет причитаться Управляющей компании Фонда в качестве вознаграждения за управление, рассчитываемое вышеописанным способом.

Примечания к таблице:

  1. Первоначальная сумма инвестиций в целях иллюстрации взята в размере 10 млн. долл. США.
  2. В расчетах используется методика сложного процента.
  3. Доход нарастающим итогом рассчитывается на недисконтированной основе.

Таким образом, привлечение финансирования в строительство через специально созданный для Девелопера международный взаимно-паевой фонд недвижимости:

  • Существенно повышает норму доходности капитала Девелопера: на 10 млн. долл. инвестиций за 10-летний период дополнительно приносит ей 49,6 млн. долл..
  • Расширяет объемы и сроки привлеченного финансирования.
  • Обеспечивает возможность участия Девелопера в более крупных строительных проектах.
  • Быстро окупает потраченные на создание инфраструктуры Фонда средства.

Сроки и стоимость создания Фонда

При условии оперативного предоставления клиентом информации, необходимой для регистрации компаний Фонда, получение лицензии и подписания договоров с основными контрагентами организация Фонда "под ключ" занимает 2-2,5 месяца и стоит $115.000. Вышеуказанные расходы включают в себя оплату услуг Martex Group, юристов, бухгалтеров, налоговых консультантов, маркетологов и прочих контрагентов, необходимых для создания Фонда и управляющей Компании, а также все регистрационные платежи и государственные сборы, требуемые для учреждения, должной регистрации и лицензирования Фонда и управляющей Компании.

Вышеуказанные расходы не включают в себя стоимость ежегодного поддержания Фонда, т.е. текущие расходы на администраторов Фонда, аудит, бухгалтерию, юридическое сопровождение, подготовку налоговой отчетности, оплату услуг банков-депозитариев и ежегодные выплаты регулирующим государственным органам, а также прочие периодические выплаты. Их общая сумма может составлять от $50 000 в год в зависимости от масштабов и характера операций Фонда и будет вычитаться из стоимости чистых активов Фонда.

Стоимость маркетинговой поддержки Фонда

Дальнейшие услуги Martex Group по продвижению Фонда среди инвесторов оговариваются отдельным соглашением, в котором определяется процент комиссионного вознаграждения от привлекаемой им суммы инвестиций в Фонд, порядок покрытия клиентом расходов на создание маркетинговых материалов и организацию презентаций Фонда, а также размер оплаты услуг по оказанию Фонду полного административного обслуживания (престижный американский адрес, секретарский сервис, банковские счета), услуг по профессиональному администрированию, комплексной юридической, бухгалтерской и технической поддержки Фонда на территории США.

Если Вас заинтересовала технология финансирования строительства недвижимости через международные Мастер-Фидер Фонды недвижимости, готовы обсудить сотрудничество более подробно. Напишите нам по e-mail: info@martexgroup.com или позвоните по телефону +7(495)220-9420.


Переход к следующему документу: Привлечение финансирования в жилищно-коммунальное хозяйство
Возврат к предыдущему документу: Выпуск ADR на корпоративные облигации
+7 (495) 220-9420 mail@martex.ru © 2001 - 2019 Martex, all rights reserved.
CONSULTING.RU Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru