MARTEX

Финансирование строительства

Источники финансирования

 
Предприятиям
    Сокращение расходов и расширение продутового ряда с помощью внедрения технологии Business Unit Management
  Примеры сокращения расходов и расширения продуктового ряда после внедрения Business Unit Management
  Программа семинара
  Внутренняя тарифная сетка
  Условия предоставления услуг
  Бизнес-договоренности
    Инвестирование в строительство ТЭС для предприятий
    Финансирование модернизации котельных
  Текст Энергосервисного контракта / договора на модернизацию котельных
    Финансирование инвестиционных проектов
    Привлечение инвестиций методом обратного поглощения
    Установка ЧРП по энергосервисным контрактам
  Текст Энергосервисного контракта / договора на установку ЧРП
    Экспорт нефтепродуктов
    Оспаривание расходов на энергоснабжение в суде
Муниципалитетам
    Финансирование модернизации котельных
  Текст Энергосервисного контракта / договора на модернизацию котельных
    Установка ЧРП по энергосервисным контрактам
  Текст Энергосервисного контракта / договора на установку ЧРП
  Текст Энергосервисного контракта / договора на установку ЧРП

Финансирование строительства через международные Мастер-Фидер Фонды недвижимости

В настоящее время основными источниками финансирования строительства в России являются банковские кредиты, средства индивидуальных инвесторов, российские ПИФы недвижимости и фонды прямых инвестиций. Набор источников финансирования ограничен, поэтому налицо нехватка гибкого и оптимально в налоговом отношении финансового инструмента, который позволил бы более широким кругам инвесторов (российских и зарубежных) работать на высокодоходном российском рынке недвижимости. Таким образом, успешное развитие российских строительных компаний в сложившихся условиях во многом зависит от использования альтернативных источников финансирования, привлекательных как для российских, так и для зарубежных инвесторов, оптимальных в налоговом отношении финансовых инструментов, которые обеспечивали бы привлечение инвестиционных ресурсов в российские и зарубежные проекты недвижимости и могли бы реализовываться как непосредственно строительными компаниями, так и с привлечением других российских строительно-инвестиционных фирм.

Специалисты Martex Group создают для строительных компаний международные инвестиционные фонды недвижимости, находящиеся под управлением менеджмента строительных компаний. Оптимальной во всех отношениях конструкцией является структура офшорно-оншорного Мастер-Фидер (Master/Feeder) Фонда. Данная структура состоит из трёх фондов - Мастер-Фонда, который непосредственно осуществляет вложения в конечные объекты инвестирования, и двух Фидерных Фондов, которые привлекают финансирование, и, в свою очередь, покупают паи Мастер-Фонда. В целях налоговой оптимизации Мастер-Фонд открытого типа (open-end fund) организуется в оффшорной юрисдикции в форме Компании с Ограниченной Ответственностью (Limited Liability Company - LLC), что позволяет передавать все прибыли и убытки от инвестиций двум Фидерным Фондам. Оншорный Фидерный Фонд открытого типа (open-end fund), предназначенный для американских инвесторов, создается в США в форме Партнёрства с Ограниченной Ответственностью (Limited Liability Partnership - LLP). Оффшорный Фидерный Фонд открытого типа (open-end fund), предназначенный для неамериканских инвесторов, создается в оффшорной юрисдикции в форме Корпорации (Corporation). Оптимальной в ценовом, инфраструктурном и имиджевом отношениях юрисдикцией для Мастер-Фонда и неамериканского Фидерного Фонда являются Британские Виргинские Острова (BVI).


Принципиальная схема организации Мастер-Фидер Фонда выглядит следующим образом.

Для эффективного осуществления процесса управления Фондом, а также для успешного его маркетинга среди российских и зарубежных (и, в первую очередь, американских) инвесторов, деятельность управляющей компании Фонда осуществляется через два её офиса - в России и в США (Нью-Йорк). Акции управляющей компании и право назначать её Совет Директоров на 75-90% принадлежат строительной компании, что обеспечивает ей полный контроль над инвестиционной политикой и выбором объектов инвестирования Фонда. Это даст ей возможность получать основную массу доходов от управления объектами инвестиций (Management Fee) и со временем создаст для неё привлекательную историю сгенерированной доходности (track record), способную расширить приток средств от российских и зарубежных инвесторов под управление управляющей компании.

Преимущества международных паевых Мастер-Фидер Фондов недвижимости

  1. Диверсифицированный портфель проектов и объектов недвижимости, сбалансированный по отраслям, видам недвижимости, географическим секторам, срокам реализации проектов и формам получения инвестиционного дохода.
  2. Возможность вложения крупных средств в один финансовый инструмент с устойчивой повышенной доходностью при минимальных затратах времени и средств на юридическую и финансово-аудиторскую проверку.
  3. Прозрачная инвестиционная политика и профессиональное управление средствами инвесторов, с возможным привлечением с помощью Консультанта наёмных западных специалистов с должным практическим опытом и репутацией в области реализации проектов недвижимости.
  4. Повышенная ликвидность вложений за счет наличия в портфеле Фонда проектов с различными сроками завершения и объектов с различным порядком реализации.
  5. Чётко прописанная в Инвестиционном Меморандуме Фонда процедура утверждения инвестиционных проектов и объектов инвестирования с возможным привлечением за счёт средств Фонда международного финансового и технического аудита.
  6. Прозрачность операций Фонда, регулируемого соответствующими государственными органами США и BVI и периодически публикующего свою финансовую отчётность.
  7. Со временем - документированная и аудированная по международным стандартам история реально полученной инвестиционной доходности, обеспеченной управляющей компанией Фонда.
  8. Независимость от российских законодательных ограничений, главным образом, по структуре активов, поскольку Фонд является иностранным юридически лицом и действует за пределами РФ, что более выгодно позиционирует международные паевые фонды недвижимости перед российскими ПИФами недвижимости, имеющими законодательные ограничения по инвестированию в строительство.
  9. Инфраструктурная гибкость и расширение инвесторской базы.
  10. Обеспечение контроля строительной компании при удовлетворении интересов инвесторов.
  11. Налоговая оптимизация.

Сравнение доходности строительных (девелоперских) компаний, финансирующих строительство через международный Мастер-Фидер Фонд и пользующихся кредитной формой финансирования

Преимущества привлечения инвестиций в строительство для российских девелоперских компаний через международные паевые фонды недвижимости по сравнению с банковским кредитованием можно проиллюстрировать на следующем примере, в котором демонстрируется доходность капитала девелопера в обоих вариантах вариантах финансирования.

Доходность капитала при финансировании строительства с помощью банковских кредитов

Предположим, что российская девелоперская компания (далее - "Девелопер") привлекает финансирование в виде банковского кредита, например под 11% годовых, и на привлеченные средства в течение двух лет (средняя продолжительность строительного цикла) возводит объект недвижимости, который по завершении строительства продает с прибылью в размере предположительно 66% (рассчитываемой как валовая прибыль до выплаты процентов по кредиту, деленная на общую стоимость строительства). При этом с учетом уровня ставки процента по банковскому кредиту (11%) приблизительная среднегодовая доходность вложенного капитала составит около 18% (ежегодная доходность по методике сложного процента для достижения 66%-ной доходности от продажи объекта через два года с начала строительства за вычетом 11%-ной ежегодной стоимости заемных средств).

В случае строительства объекта коммерческой недвижимости готовый объект может быть продан компании, так или иначе связанной с Девелопером, которая, предположим, также в качестве источника финансирования привлекает для этого банковский кредит по той же ставке (11% годовых) и впоследствии сдает объект в аренду со среднегодовым уровнем валовой доходности, к примеру, в размере 28% (рассчитываемой как ежегодный размер арендной платы, деленной на полную стоимость строительства). Таким образом, доходность от сдачи объектов коммерческой недвижимости в аренду в среднем составит 17% годовых (28% рентабельности от сдачи в аренду за вычетом 11%-ной стоимости заемных средств), от продажи объектов жилого фонда - около 18%, а от сдачи объектов коммерческой недвижимости в аренду - около 17%.

При этом стоит отметить следующее.

Во-первых, указанные ставки банковского кредита являются минимальными, которые справедливы лишь для надежных заемщиков, имеющих долгосрочную хорошую кредитную историю заимствований, а также при благоприятных условиях на рынке кредитных ресурсов (отсутствие банковского кризиса), а также в условиях благоприятной экономической конъюнктуры (высокий уровень мировых цен на сырьевые ресурсы, стабильно высокие темпы экономического роста и роста доходов населения и т.п.). Любое ухудшение макроэкономической ситуации и/или даже малейшие признаки финансового кризиса приведут к удорожанию кредитных ресурсов и соответствующему снижению нормы доходности Девелопера.

Во-вторых, привлечение финансирования исключительно в виде банковских кредитов постепенно приведет к наращиванию коэффициента отношения заемных средств к собственным средствам Девелопера, что неизбежно повысит общий риск Девелопера и, в свою очередь, ограничит дальнейшие возможности Девелопера по привлечению кредитных ресурсов, одновременно повышая их стоимость.

В-третьих, применительно к строительству жилых домов, предусмотренная Федеральным Законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" солидарная ответственность банка и кредитуемого им застройщика за соблюдение сроков строительства может привести к удорожанию кредитного ресурса для застройщика. Прогнозируемая реакция банков на такое законодательное нововведение такова, что возникающие в этой связи дополнительные риски банков, кредитующих начальные этапы строительства, могут компенсироваться за счет удорожания кредитов, сокращения их сроков, а также уменьшения их размеров, что в конечном итоге может привести к удорожанию стоимости строительства.

Доходность капитала при продаже объектов коммерческой недвижимости Девелопера международному паевому фонду недвижимости

Как и в рассмотренном выше примере, в течение двух лет Девелопер возводит объект недвижимости на средства, ранее привлеченные в виде банковского кредита под 11% годовых, и впоследствии продает построенный объект недвижимости не третьему лицу или аффилированной с Девелопером компании, а специально созданному международному паевому Мастер-Фидер Фонду недвижимости (далее - "Фонд") с прибылью в размере 66%. Таким образом, финансовые ресурсы почти мгновенно могут быть использованы для строительства нового объекта. В результате такой сделки доходность капитала Девелопера увеличивается по следующей причине.

Среднегодовая доходность вложенного капитала составит те же 18% (ежегодная доходность по методике сложного процента для достижения 66%-ной доходности от продажи объекта через два года с начала строительства за вычетом 11%-ной ежегодной стоимости заемных средств). Однако вдобавок к указанной 18%-ной доходности строительства управляющая компания Фонда, создаваемая специально под полным контролем Девелопера, будет получать вознаграждение за управление в размере около 7,6% годовых, рассчитываемое по правилам Фонда следующим образом.

  • 2% от среднегодовой стоимости чистых активов Фонда, т.е. рыночной стоимости проданного Фонду объекта (ежегодный фиксированный размер вознаграждения), плюс
  • 20% х 28% = 5,6% (вознаграждение за счет прироста стоимости активов Фонда в размере 20% прибыли Фонда).

В итоге эффективность вложенного капитала Девелопера в данном случае составит около 25,6% годовых (18%-ная доходность строительства плюс 7,6%-ная доходность, уплачиваемая управляющей компании Фонда, подконтрольной Девелоперу). При этом расходы на поддержание Фонда (оплата услуг депозитария, администратора, независимого оценщика, аудитора, маркетинговые расходы и т.д.) уменьшают доходность не Управляющей компании Фонда, а сторонних инвесторов Фонда, будучи вычитаемыми из валовой доходности их вложений. В нашем примере доходность сторонних инвесторов будет равна 18,9% годовых (28% за минусом 7,6%-ного вознаграждения управляющей компании и за минусом 1,5%-ного максимального размера расходов Фонда, что представляется достаточным для привлечения в Фонд крупных сумм инвестиционного капитала.

Таким образом, среднегодовая доходность капитала Девелопера при продаже объектов коммерческой недвижимости международному паевому фонду недвижимости и практически мгновенном возвращении финансовых ресурсов в строительство составит около 25,6% годовых, что существенно выше (см. таблицу ниже), чем в ранее рассмотренном варианте (продажа Девелопером аффилированной инвестиционной компании за заемные средства, что по сути своей означает продолжение работы с тем же заемным активом), поскольку доходность в варианте с Фондом складывается из двух составляющих - доходности собственно строительства и доходности, генерируемой управляющей компанией Фонда.

Иными словами, по своей экономической сути первый вариант означает привлечение кредитных ресурсов под 11% годовых, строительство на эти средства объекта недвижимости и последующую его сдачу в аренду на длительный срок, при том, что в течение всего этого срока Девелопер продолжает платить банку 11% годовых, что и означает, что после первых двух лет строительства эффективная доходность данного заемного капитала составит 28% - 11% = 17% годовых. Вариант 2 принципиально отличается тем, что после первых двух лет в результате продажи объектов Фонду (то есть стороннему капитальному инвестору) деньги тут же возвращаются в строительство и эффективная доходность данного заемного капитала складывается из двух источников - доходности собственно строительства (18% годовых) и дохода управляющей компании Фонда (7,6% годовых). Это можно интерпретировать и по-другому: доход управляющей компании Фонда на 7,6% снижает стоимость привлечения кредитных ресурсов для Девелопера, которое в данном случае составит 11% - 7,6% = 3,4% годовых. Такое повышение эффективной доходности капитала девелоперов является одной из основных причин бурного развития 300-миллиардной индустрии американских фондов недвижимости.

При этом стоит отметить следующие особенности.

Во-первых, даже в условиях стабильной доступности кредитного ресурса для Девелопера (при условии существенного объема собственных средств Девелопера, его заработанной кредитной истории, долгосрочных партнерских отношений с коммерческими банками) Фонд становится еще одним источником финансирования и позволяет привлечь дополнительные ресурсы для финансирования строительства на более длительный срок, давая Девелоперу возможность участия в строительстве более крупных объектов недвижимости.

Во-вторых, даже первый 1 млн. долл. средств, привлеченный в Фонд и вложенный в проект, способный принести валовую доходность в размере 28% годовых, дает возможность (через вознаграждение Управляющей компании) практически полностью покрыть расходы Девелопера по созданию инфраструктуры Фонда, так как 7,6% от привлеченного 1 млн. долл. будет причитаться Управляющей компании Фонда в качестве вознаграждения за управление, рассчитываемое вышеописанным способом.

Примечания к таблице:

  1. Первоначальная сумма инвестиций в целях иллюстрации взята в размере 10 млн. долл. США.
  2. В расчетах используется методика сложного процента.
  3. Доход нарастающим итогом рассчитывается на недисконтированной основе.

Таким образом, привлечение финансирования в строительство через специально созданный для Девелопера международный взаимно-паевой фонд недвижимости:

  • Существенно повышает норму доходности капитала Девелопера: на 10 млн. долл. инвестиций за 10-летний период дополнительно приносит ей 49,6 млн. долл..
  • Расширяет объемы и сроки привлеченного финансирования.
  • Обеспечивает возможность участия Девелопера в более крупных строительных проектах.
  • Быстро окупает потраченные на создание инфраструктуры Фонда средства.

Сроки и стоимость создания Фонда

При условии оперативного предоставления клиентом информации, необходимой для регистрации компаний Фонда, получение лицензии и подписания договоров с основными контрагентами организация Фонда "под ключ" занимает 2-2,5 месяца и стоит $115.000. Вышеуказанные расходы включают в себя оплату услуг Martex Group, юристов, бухгалтеров, налоговых консультантов, маркетологов и прочих контрагентов, необходимых для создания Фонда и управляющей Компании, а также все регистрационные платежи и государственные сборы, требуемые для учреждения, должной регистрации и лицензирования Фонда и управляющей Компании.

Вышеуказанные расходы не включают в себя стоимость ежегодного поддержания Фонда, т.е. текущие расходы на администраторов Фонда, аудит, бухгалтерию, юридическое сопровождение, подготовку налоговой отчетности, оплату услуг банков-депозитариев и ежегодные выплаты регулирующим государственным органам, а также прочие периодические выплаты. Их общая сумма может составлять от $50 000 в год в зависимости от масштабов и характера операций Фонда и будет вычитаться из стоимости чистых активов Фонда.

Стоимость маркетинговой поддержки Фонда

Дальнейшие услуги Martex Group по продвижению Фонда среди инвесторов оговариваются отдельным соглашением, в котором определяется процент комиссионного вознаграждения от привлекаемой им суммы инвестиций в Фонд, порядок покрытия клиентом расходов на создание маркетинговых материалов и организацию презентаций Фонда, а также размер оплаты услуг по оказанию Фонду полного административного обслуживания (престижный американский адрес, секретарский сервис, банковские счета), услуг по профессиональному администрированию, комплексной юридической, бухгалтерской и технической поддержки Фонда на территории США.

Если Вас заинтересовала технология финансирования строительства недвижимости через международные Мастер-Фидер Фонды недвижимости, готовы обсудить сотрудничество более подробно. Напишите нам по e-mail: info@martexgroup.com или позвоните по телефону +7(495)220-9420.


Переход к следующему документу: Привлечение финансирования в жилищно-коммунальное хозяйство
Возврат к предыдущему документу: Выпуск ADR на корпоративные облигации
+7 (495) 220-9420, 947-4782 mail@martex.ru © 2001 - 2017 Martex, all rights reserved.
CONSULTING.RU Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru